住宅ローンの「変動金利」に注目が集まっている。
日銀が政策金利の引き上げや市場金利の上昇しそれに併せて変動型住宅ローンの金利が上昇すれば、利払いが膨らんみ家計を圧迫するからだ。
しかし、銀行は変動金利の引き上げに及び腰。金利を引き上げると他行との金利競争で後れを取るため、金利上昇局面で収益を追求できないジレンマに陥っている。
金利の動きに追随しない銀行もある！？
基本的に、住宅ローンの変動金利は次のように決まる。銀行ごとに基準金利を定め、借入人の信用力などにより金利が割り引かれ、最終的な借入金利が決定する。
焦点は、基準金利の引き上げだ。
多くの銀行で変動型の基準金利は短期プライムレート（以下短プラと記載）に連動する。理論的には、日銀が利上げに踏み切れば短プラが上昇し、それに伴い住宅ローンの基準金利が上がり、借入金利も上がる。
しかし、住宅ローンビジネスの現場はそう単純ではない。
基準金利に短プラを採用する銀行の幹部は「『短プラ連動』とうたってはいるが、完全に連動するとは限らない」と打ち明ける。「結局は競争だ。他行が金利を引き上げなければ、うちも上げられないだろう」。大元の金利水準が上がっても基準金利の上昇を限定的にしたり、割引率を拡大して適用金利は従来の水準と変えない選択肢もあるという。
ネット銀行幹部は「どれだけ商品性を磨いても、結局注目されるのは金利水準。横並びにならざるをえない」と指摘する。2023年に住宅金融支援機構が行った調査によれば、住宅ローンの金利設定に際して考慮する要素として、95％以上の金融機関が「競合する他機関の金利」を挙げた。客離れを考えれば、簡単には利上げには踏み切れない。
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市場金利に追従できない現実...
市場金利を基準金利の参照先とする銀行では、市場金利の上昇に追随しない事態がすでに現実となっている。
変動金利が動きづらい要因には、住宅ローンの収益源が金利収入だけではないも挙げられる。
一例がauじぶん銀行だ。4月時点の最優遇変動金利なんと0.319%。加えて、電話回線や新電力など他のサービスを利用すれば優遇幅はさらに拡大し、金利は驚愕の0.169％まで下がる。会社側は公表していないが、これらのサービスを提供するグループ会社が事実上負担する戦略のようだ。
住宅ローン企画推進部は「グループシナジーを活用して、使いやすい金利を提供したい」と話す。実際、KDDIグループのサービスを利用し、優遇後の金利が0.3％を切る利用者は少なくないという。同行にとって住宅ローンは、金利収入を得るというよりも、他のサービスへの「経済圏」に取り込むための呼び水となっている。
